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È uscito (e se ne è molto parlato) il cosiddetto Decalogo di proposte per il rilancio da Firenze e Venezia dal sottotitolo suggestivo “Città d’arte? Non metterle da parte”.

Il Decalogo è articolato in tre filoni: 1) Salvaguardia filiera del turismo 2) Trasporti 3) Residenzialità. Quest’ultimo comprende gli ultimi 4 Comandamenti. In questo articolo tratteremo uno solo di questi, il Settimo Comandamento: Norme per gli appartamenti destinati agli affitti brevi. Argomento cruciale per il futuro della Venezia storica come città vera, di cui su questa testata ci siamo occupati più volte.

Cercheremo di analizzare la proposta ma farei subito una considerazione preliminare: comunque la si pensi, va dato atto ai due primi cittadini di aver fatto una mossa coraggiosa. Il tema delle locazioni private per i turisti impatta con interessi economici giganteschi e solo cercare di metterci il naso è stato un gesto temerario e per nulla scontato.

E soprattutto è argomento oggettivamente scivoloso: perché qualsiasi indirizzo teso a limitare la proliferazione delle locazioni turistiche limitando i gradi di libertà dei piccoli privati può essere visto come un favore alle grandi Agenzie e agli albergatori. Per essere chiari qui si contrappongono due teorie di fondo.

  • La locazione turistica degli appartamenti droga il mercato immobiliare rendendo di fatto impossibile trovare in affitto per residenti e peraltro droga anche il valore degli appartamenti perché se un appartamento diventa una fonte di lavoro e non solo un bene (come nelle località non turistiche) dove vivere e/o averne un ricavo da affitto normale è chiaro che il suo valore diventa “altro”.
  • Facilitare la locazione turistica ai privati, anche piccoli, significa distribuire le ricadute del turismo, tenere in prossimità i ricavi, consentire una possibilità di reddito ai residenti e generare un’economia indotta. Viceversa ogni limitazione (oltre che lesiva del principio della proprietà privata) è un favore alle grandi Agenzie e agli albergatori e quindi la perdita di possibilità di lavoro per i residenti e il drenare i ricavi ad organizzazioni e finanziarie esterne che nulla lasciano alla città (se non i disagi).

Chi scrive ha sempre sostenuto con convinzione la posizione 1) pur rendendosi conto che alcune argomentazioni della 2) circa le ricadute positive non sono campate in aria e soprattutto non sono campati in aria i potenziali rischi. Quindi materia, come si diceva, oggettivamente complessa perché appunto non è tutto bianco o tutto nero e ci sono argomentazioni convincenti (e naturalmente punti deboli) in entrambe le posizioni di cui sopra.

I due Comuni scelgono decisamente la posizione 1. Riporto integralmente il testo.

Il fenomeno degli affitti brevi necessita di una miglior gestione, quindi di una normativa nazionale più chiara e definita. Le normative presenti sono spesso distoniche e producono forti disparità tra coloro che offrono servizi nel settore in maniera professionale e quanti possono farlo in modo non professionale, grazie alle possibilità offerte dalle piattaforme online e dalla sharing economy. Queste, infatti, consentono di celare un’attività imprenditoriale vera e propria dietro una locazione di abitazione, senza dover sottostare a regole che, al contrario, valgono per i professionisti del settore. La conseguenza di ciò è che troppo spesso si genera un’offerta improvvisata e non qualificata che inficia quella complessiva del paese e genera concorrenza. Troppo spesso le case affittate a scopo turistico per una o poche notti producono a tutti gli effetti una concorrenza sleale nei confronti delle strutture alberghiere, oltre a generare problematiche di vicinato in caso di appartamenti in condominio.

Per molti motivi:

  • Le licenze alberghiere sono rilasciate dai comuni e spesso contingentate; quelle per gli appartamenti non sono limitate né regolamentate;
  • Le strutture ricettive sono imprese a tutti gli effetti ed applicano iva 10% e tassazione Ires e Irap (l’incidenza della tassazione in Italia supera il 60%). Gli appartamenti privati vengono per la maggior parte affittati senza iva e con regime agevolato “cedolare secca” al 21%
  • Le strutture ricettive sono soggette alle normative sull’antincendio, primo soccorso, mentre gli appartamenti privati non sono soggetti ad alcuna di queste norme.
  • Le strutture ricettive assumono o appaltano il proprio personale per il quale, oltre a versare tasse e contributi, contribuiscono a proprie spese a formare anche in quegli adempimenti obbligatori imposti dallo Stato. Pensiamo al personale addetto per le pulizie: mentre in un hotel deve essere assunto, nelle locazioni turistiche non professionali basta l’uomo o la donna di servizio.

 Con il recente forte sviluppo delle piattaforme online ed il complesso normativo di sostanziale “deregulation” abbiamo assistito alla crescita esponenziale di questo tipo di offerta non professionale ed – in certi casi – sleale, favorendo, lo svuotamento dei centri storici causata anche dall’impennata dei costi di affitto di medio lungo periodo. Questo svuotamento, forse fino ad oggi poco evidente o forse sottostimato, è ormai palese a tutti soprattutto in città come Firenze o Venezia.

Vi è dunque la necessità da parte del governo di metter mano a questa situazione in maniera seria e lungimirante, lavorando a normative di cornice organiche, chiare e univoche che possano essere di supporto alle regioni e ai comuni per intervenire ed incentivare il ripopolamento dei centri storici abbandonati.

Direi che è scritto tutto molto bene. La ratio pare chiara: l’accento sulla (mancata) professionalità appare come un pretesto per ostacolare l’attività libera di locazione turistica. Emergono in particolare due punti chiave (i primi due commi): 1) l’obiettivo di creare la possibilità di vincolare (e limitare) l’attività tramite una licenza rilasciabile dal Comune contro la libertà totale attualmente vigente e 2) si punta a far cadere l’illogica iniquità che i redditi da locazione turistica possano fruire della cedolare secca.

Vediamo ora gli strumenti ipotizzati o meglio le proposte normative che Venezia e Firenze suggeriscono di adottare al Governo. Sono due, diversi (non alternativi nel senso che possono essere adottati entrambi). Li riporto integralmente

Prima proposta normativa

(Modifica al Testo Unico per l’Edilizia)

  1. Con riferimento agli immobili siti nel territorio delle Città d’arte Grandi Destinazioni Turistiche italiana siti UNESCO e per le finalità di cui all’art. 23 bis del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 è introdotta la destinazione d’uso “residenziale-turistica”.
  2. Possono rientrare nella categoria funzionale di cui al comma precedente gli immobili utilizzati in via prevalente ai fini di locazione breve di cui all’art. 4 del Decreto legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito dalla legge 21 giugno 2017, n. 96
  3. Entro un anno dall’entrata in vigore della presente legge, i comuni delle città d’arte, adeguano i propri strumenti di pianificazione urbanistica e le norme regolamentari edilizie alla previsione di cui al comma precedente, anche procedendo alla ricognizione dello stato di fatto.

Si tratta, se capisco bene, di un escamotage: introducendo la categoria specifica urbanistica, si fornisce alle Amministrazioni delle città d’arte la possibilità di prevedere norme regolamentari edilizie ad hoc per la categoria stessa e quindi più possibilità di limitare l’esercizio dell’attività per via normativa. In pratica, quello che già l’Amministrazione di Venezia ha fatto con la previsione obbligatoria della fossa settica. Più ambiziosa la seconda proposta:

Seconda proposta normativa

(Modifica alla normativa primaria sulle locazioni abitative)

  1. Al fine di conciliare le esigenze dell’offerta turistica con la tutela e il mantenimento della funzione residenziale delle città della rete delle Grandi destinazioni italiane per un turismo sostenibile nonché per la tutela del pregio storico architettonico o monumentale di questi luoghi, le locazioni brevi di durata inferiori ai 30 giorni consecutivi, se riferite a immobili collocati in detti siti, si presumono svolte con finalità turistica, e costituiscono sempre attività ricettiva, a prescindere dalla durata complessiva della somma dei singoli contratti di locazione breve stipulati nel corso dell’anno. 7
  2. Al fine di garantire la trasparenza delle intermediazioni immobiliari e per superiori esigenze di sicurezza, è fatto obbligo ai proprietari degli immobili oggetto di contratti di locazioni brevi con finalità turistica, di iscriversi nell’apposito registro istituito presso le rispettive città dove hanno sede gli immobili.
  3. Possono essere oggetto di contratti di intermediazione immobiliare di locazioni brevi con finalità turistica tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, solo beni immobili che risultano regolarmente inseriti in detti registri.
  4. Le locazioni brevi con finalità turistica, anche ai fini del conseguente regime fiscale, possono essere esercitate:
  5. a) in forma non imprenditoriale da parte di coloro che destinano alla locazione turistica non più di due unità immobiliari nell’intero territorio comunale di riferimento sempre che il periodo di godimento complessivo su tali immobili non superi i 90 gg annui complessivamente intesi.
  6. b) in forma imprenditoriale nel caso in cui vengano destinate, alla locazione turistica da un medesimo soggetto (persona fisica o giuridica) rispettivamente

– più di due unità immobiliare aventi destinazione d’uso residenziale locate nelle modalità indicate nella lettera a) del presente comma

– qualora il periodo di godimento complessivo su tali immobili superi i 90 gg annui complessivamente intesi

  1. Tutte le unità immobiliari locate per finalità turistiche, gestite sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, devono essere dotate di certificato di agibilità per la destinazione d’uso conformi alle normative vigenti.
  2. Gli alloggi locati per finalità turistiche, indipendentemente dalla forma della gestione, sono parificati alle strutture ricettive ai fini dell’applicazione delle disposizioni in materia di imposta di soggiorno e di comunicazione ai fini della sicurezza ai sensi dell’art. 109 del T.U.L.P.S.

Detto che non si capisce bene il discorso del registro perché in Veneto già ne esiste uno (le famose targhette “locazione turistica n°…” che tristemente vediamo abbondare sulle porte della città), il provvedimento forte è quello, già adottato in altre città estere e da molti caldeggiato, di limitare la locazione breve non imprenditoriale a un massimo di 90 giorni di locazione complessivi (cioè sommando le presenze di tutti gli immobili di proprietà) e comunque ad un massimo di due immobili. Detto in altre parole, se io sono un proprietario di un appartamento e posso trarne reddito da locazione turistica per soli 3 mesi all’anno, a questo punto prendo in considerazione l’affittarlo a residenti per 12 mesi all’anno perché dal punto di vista del ricavo vado sostanzialmente in pari.

Quindi un parere direi positivo all’iniziativa, fermo restando che restano molti punti confusi. Proviamo a elencarli.

  • Non è chiaro il richiamo al certificato di agibilità perché teoricamente tutti gli immobili abitativi ne dovrebbero esser provvisti. Forse si voleva fare riferimento ad una particolare agibilità residenziale ricettiva
  • Da valutare la reale potenzialità della limitazione consistente nel salto alla locazione imprenditoriale. Perché sarebbe sufficiente aprire partita IVA in regime forfettario per continuare a lavorare senza limiti (ancorché senza fruire della cedolare secca). Questo è un aspetto delicato perché lascerebbe mano libera agli albergatori che hanno in uso molti appartamenti che locano e così potrebbero continuare a farlo. Al contrario dovrebbero essere resi incompatibili l’esercizio dell’attività di locazione turistica con quello alberghiero-ricettivo (anche per togliere l’argomentazione che le misure caldeggiate siano una marchetta per gli albergatori).
  • Manca la richiesta di una norma relativamente semplice da applicare e che potrebbe essere estremamente incisiva: il divieto di sublocazione. Oggi il privato che eredita l’appartamento della nonna e vuol farci più soldi di quanti non ne farebbe affittandolo permanentemente a residenti, mediamente non ha né tempo né voglia di occuparsi della sua locazione ai turisti (che è un’attività onerosa: impostare il sito, gestire le prenotazioni, l’accoglienza, la pulizia, il pagamento della tassa di soggiorno, il cambio lenzuola ecc.). Ma ha una soluzione facile a portata di mano (ancorché molto costosa): affitta a un soggetto che si occuperà dell’attività in sua vece (ovviamente facendolo per molti altri e quindi facendone un lavoro vero e proprio) con un contratto che prevede la possibilità di subaffittare. Ecco, basterebbe proibire questa possibilità per togliere dal mercato questi appartamenti. Peraltro con una selezione virtuosa: perché chi desiderasse comunque fare l’attività in proprio sarebbe giocoforza uno che risiede in prossimità.

Il logo della meritoria Associazione Ocio

Chiosa aggiuntiva, questa dedicata al nostro Sindaco (non saprei direi per Nardella). L’iniziativa presa, pur con le (inevitabili) riserve è certamente positiva. Tuttavia, per dimostrare la reale determinazione ad affrontare il tema della residenzialità, l’Amministrazione deve impegnarsi decisamente di più anche dell’altro pilastro su cui si gioca la partita: il patrimonio residenziale pubblico. Le risorse effettivamente dedicate sono risibili (rapportandole per esempio a quanto incassato in un solo anno – non in era Covid ovviamente – della tassa di soggiorno).  L’argomento è complesso e l’articolo è fin troppo lungo. Rimando all’eccellente lavoro dell’Associazione Ocio https://ocio-venezia.it/pagine/erp/ per capirne di più.

Infine, non si può non citare parlando di edilizia pubblica, la tragica gestione dell’ATER. È fuori delle competenze comunali quindi, rispetto al tema dell’articolo, un film a parte. Del genere Horror purtroppo.

Nato a Venezia, vi ha sempre risieduto. Sposato con una veneziana, ha due figli gemelli. Ingegnere elettrotecnico, all’Enel dal 1987, è stato Responsabile della Zona di Venezia. Attualmente lavora come International Business Development Manager, sempre per l’Enel, lavoro che lo porta a passare molto tempo all’estero. È stato presidente del Comitato Venezia Città Metropolitana.