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La mossa dell’on. Pellicani di presentare un regolamento per le locazioni turistiche brevi (emendamento al decreto legge 50/2022) costituisce una decisa accelerazione su un tema ultimamente assai dibattuto che finora era rimasto allo stato di proposte, anche molto interessanti, ma prive di una concreta road map verso la loro trasformazione in legge. Per la precisione, in questo campo la legge è esclusivamente competenza statale, non regionale, come l’esperienza della LR Toscana cassata dal TAR. Tanto meno ha poteri il Comune che può solo emettere regolamenti (come fatto a Venezia con la trovata delle fosse settiche).

La proposta Pellicani punta appunto a una legge dello Stato (ancorché limitata al solo Comune di Venezia) e infatti si è subito scatenata la controffensiva dei portatori di interessi (ad oggi legittimi, sia chiaro) che vedono – ora sì – minacciata la loro attività.

Può essere un utile esercizio passare in rassegna le varie proposte in campo. Esse agiscono sostanzialmente su una o entrambe queste leve: 1) limitare il numero di appartamenti affittabili 2) limitare il numero di giorni/anno in cui questi possono essere locati. La ratio della prima misura è evidente. Quella della seconda (meno immediata) è per rendere l’affitto ai residenti competitivo: limitare il numero di giorni locabili comporta un deciso decurtamento dei ricavi possibili portandoli a livello di reddito comparabile con quello di un normale affitto..

Vediamo ora le proposte una a una.

Proposta Brugnaro – Nardella (Decalogo Venezia Firenze)

È contenuta nel mitico Decalogo, precisamente al punto (o meglio dovrei dire comandamento…) 7.

Per una descrizione approfondita rimando a questo articolo https://www.luminosigiorni.it/2021/04/firenze-e-venezia-il-decalogo/.

In sintesi, punta a distinguere nettamente tra attività imprenditoriale e non. I limiti che discriminano dall’una all’altra sono: max due appartamenti (appartenenti allo stesso soggetto) e non più di 90 gg complessivi di locazione. Se si vuole superare o la soglia dei 2 appartamenti o quella dei 90 gg scatta il regime di attività imprenditoriale. Quindi apertura di una P. IVA e non più possibilità di applicare la cedolare secca.

Appare non molto logico utilizzare “contemporaneamente” entrambe le leve sopracitate che sono logicamente alternative: o prevedo una limitazione del numero di appartamenti locabili o di giorni. Quest’ultima è infatti una misura deterrente che è superata dalla determinazione del numero massimo di licenze. Meglio meno licenze ma totalmente produttive piuttosto che più licenze non produttive.

Il Decalogo contiene anche un dettaglio apparentemente insignificante ma in realtà pesantissimo per i locatori: si prevede che in ogni caso gli appartamenti locati abbiano il certificato di agibilità (ex di abitabilità). Ebbene, a Venezia non ce l’ha quasi nessuno. Per ottenerlo si deve incaricare un professionista ed avere i certificati dell’impianto elettrico, dell’impianto sanitario e dell’impianto termico firmati da ditta autorizzata. Se passasse questa norma (NB per un normale contratto di locazione tutto questo non è richiesto) sarebbe una fortissima limitazione al numero di appartamenti locabili.

Proposta OCIO e altre Associazioni

Questa distingue le due leve di intervento in maniero netta (con quindi maggiore logica che il Decalogo).

Chi si “accontenta” di limitare l’affitto di un appartamento sotto una certa soglia di gg annui (che il Comune stabilirà tra 60 e 120) lo può fare liberamente. Sembrerebbe un modo per venire incontro a chi possiede una casa per uso proprio (la classica “seconda casa”) che desidera farci qualche quattrino nei periodi in cui non la utilizza.

Per chi invece non vuole soglie di questo tipo allora le regole sono: un solo appartamento a testa ma soprattutto i proponenti introducono una terza limitazione: una soglia massima al numero totale di posti letto ammissibili. Nella proposta questa soglia viene posta pari al 15% (da negoziare) dei residenti.

Quindi per il Centro Storico (50k abitanti) 7500 posti letto. Da assegnare “a rotazione” ogni 5 anni sulla base di criteri che il Comune stabilisce. Teniamo conto che oggi i posti letto da locazione turistica nel (solo) centro storico sono più di 20k e quindi la misura è draconiana. Dà peraltro molto potere ai Comuni che possono stabilire come meglio credono i criteri di ripartizione delle licenze quinquennali.

Proposta Italia Viva

La proposta di Italia Viva immagina anch’essa un numero limitato di locazioni turistiche per zone con il vincolo di max un appartamento per soggetto. Non viene espressa la percentuale rispetto agli abitanti, anche perché appare consapevole che si parte da uno status quo ante fuori scala che non si può ignorare ma si capisce che l’idea è a tendere ad avere un appartamento locato a turisti in una percentuale rispetto ai residenti non lontana dai numeri di OCIO. Introduce altresì alcuni interessanti paletti per garantire che la ricchezza distribuita resti in città:

  • Diritto di locazione riservato ai soli residenti (ma sulla costituzionalità di una tale misura ho qualche dubbio);
  • Diritto di locazione riservato ad appartamenti di proprietà da almeno 5 anni, a meno che non sia stato ereditato (per evitare compravendite speculative);

Per ulteriori dettagli vedasi:sulla proposta di Italia Viva vedasi

Emendamento Pellicani

In pratica, l’emendamento si limita a “sanare” il limite sopra descritto della mancanza di competenza del Sindaco attribuendogli entrambe le possibilità di intervento: 1) porre un limite numerico alle autorizzazioni alla locazione che comunque avrebbero un termine temporale 2) porre un limite max ai gg in cui sia possibile locare.

Lascia al Sindaco utilizzare l’una o l’altra (come detto sopra, io propendo nettamente per la prima) e soprattutto i criteri con cui saranno assegnate le licenze. Criteri che potranno fare tesoro degli utili suggerimenti delle altre proposte: in particolare la concessione di un numero massimo in capo a un solo soggetto e, ove possibile, la preferenza per i residenti.

Fermo restando che la categoria che viene colpita non starà con le mani in mano, conforta che il posizionamento del mondo politico locale è abbastanza compatto. Tutti più o meno a favore di una limitazione. Significativo che, dopo le esternazioni di Zappalorto, il vice sindaco Tomaello (Lega) abbia clamorosamente contraddetto il suo collega di partito on. Bazzaro che aveva criticato il Prefetto con la solita argomentazione “la proprietà privata è sacra” dicendo appunto che no, a Venezia, è necessario porre una limitazione.

Insomma, hic Rhodus hic salta.. è il momento di appoggiare senza meno il tentativo di Pellicani, auspicando una aperta collaborazione della maggior parte delle forze politiche. Particolare, infine, da non sottovalutare è che una tale disposizione di legge, se risulterà applicabile, potrà essere facilmente adottata nelle altre città d’arte con il medesimo problema. Venezia insomma come classico caso pilota.