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Gli assunti da cui partire sono semplici: occorre ripopolare Venezia che è ormai, nella sua parte storica, arrivata al di sotto della soglia oltre la quale non esiste più una città; per ripopolare venezia occorre che vi siano case dove abitare, economicamente accessibili; le case a Venezia non ci sono perché un enorme patrimonio abitativo è stato sottratto al mercato ordinario per trasferirsi al mercato molto più lucrativo degli affitti turistici.

Le risposte a questo problema sono solamente due e vanno tenute assieme. Fare una legge, come accade nelle maggiori città europee dove questo problema si presenta, che vincoli a una licenza comunale la possibilità di affittare ai turisti, lasciando questa facoltà solo a chi risiede a Venezia: in  questo modo si libererebbero migliaia di alloggi, che non potendo più essere affittati ai turisti entrerebbero nel mercato ordinario con affitti accessibili.

Fare una seria politica di social housing.

Parlerò di quest’ultima opzione.

La risposta alla domanda di abitazioni in affitto a un canone accessibile esiste e si concretizza nella formula del social housing: abitazioni date in affitto a canoni inferiori del 40/60% ai valori del mercato a percettori di redditi medio/bassi.

Di social housing si parla da tempo, pochi sono gli esempi realizzati: Il motivo non sta nella particolare difficoltà che comporta mettere sul mercato abitazioni con queste caratteristiche, ma in uno snodo procedurale decisivo, che, nelle proposte fin qui fatte, non viene affrontato nel modo giusto. Tale snodo riguarda il fatto che le abitazioni in social housing possono essere realizzate esclusivamente dalle Amministrazioni Pubbliche e la componente privata deve limitarsi alla parte realizzativa.

Infatti il basso costo dell’affitto, che caratterizza il social housing, può essere praticato solo se i costi di realizzazione e gestione degli immobili sono contenuti: e i costi possono essere contenuti solo in assenza di oneri, se vi è la disponibilità delle aree, se non vi sono attese di reddito da parte di chi promuove gli interventi e se non vi sono o sono molto limitati i costi di gestione.

L’intervento fatto dai privati non risponde a nessuna di queste condizioni. Le aree vengono giustamente valutate al valore di mercato. Gli oneri di costruzione debbono essere versati. Il privato deve remunerare il proprio rischio d’impresa e i propri oneri finanziari e deve realizzare le aspettative di reddito connesse al proprio ruolo imprenditoriale. La gestione verrà affidata a soggetti che hanno anch’essi delle giuste aspettative economiche. La somma di tutte queste voci di costo rende dunque infattibili vere operazioni di social housing da parte di operatori privati.

Nessuno di questi oneri entra in gioco qualora le abitazioni vengano realizzate dall’Amministrazione Pubblica.

In questo caso le abitazioni rimangono di proprietà pubblica e disponibili indefinitamente per essere affittate a prezzi calmierati. Se le aree sono già di proprietà pubblica, non incidono sui costi dell’intervento; se il Comune deve procurarsele, ciò può essere fatto a costo zero o comunque molto contenuto, attraverso semplici manovre urbanistiche. Gli oneri di costruzione non incidono. Il ricorso al mercato finanziario per realizzare gli interventi può essere fatto dai Comuni alle condizioni più vantaggiose. I Comuni non hanno aspettative di rendita, che comunque si realizzerà quando gli interventi saranno ammortizzati. Ogni Comune gestisce già uno stock di edilizia pubblica, e l’aumento del parco abitazioni da gestire non incide in modo significativo sui costi già in atto.

Per questi motivi l’intervento diretto da parte dei Comuni rende fattibili le operazioni di social housing in quanto gli affitti debbono remunerare costi molto più contenuti, le rende permanenti, arricchisce il patrimonio pubblico e lo trasforma in una rendita nel lungo periodo.

La cosa straordinaria, che le Amministrazioni non capiscono, è che questo risultato importantissimo per i cittadini e per la comunità si realizza a costo zero. Un semplice calcolo, che qui non faccio per motivi di spazio, dimostra come gli oneri di costruzione più gli interessi con finanziamenti a trenta anni da parte della Cdp più gli oneri di gestione e manutenzione porta a cifre che corrispondono a canoni mensili più bassi appunto del 40/60%degli affitti di mercato. Pertanto i Comuni possono fornire ai propri cittadini alloggi in social housing senza spendere un euro, cartolarizzando gli affitti.

Ciò tra l’altro consentirebbe di procedere in modo teoricamente  indefinito nella realizzazione di questo tipo di abitazioni, fino al raggiungimento di “una casa per tutti a  canone sociale”.

Nei programmi degli ultimi sindaci di centrosinistra era prevista la realizzazione di cinquemila alloggi in social housing nel corso della consiliatura. Per sottovalutazione forse e per incapacità certamente non ne è stato fatto neanche uno.

Eppure nei cassetti degli assessori al patrimonio e ai lavori pubblici, giacciono da anni inevasi progetti, corredati dai piani finanziari, per settanta alloggi alla Celestia, per una trentina alla caserma Sanguinetti e per circa quattrocento a Sant’Elena: sono i progetti predisposti dalla società Arsenale per conto dei soci, Comune e Demanio (che li aveva approvati). Nessun progetto è stato pensato dall’Amministrazione quando invece vi sarebbero aree ed edifici di proprietà pubblica in tutto il territorio comunale utilizzabili per questo scopo.

Il problema è che da tempo le pubbliche amministrazioni hanno perduto la capacità di agire proattivamente, intendendo l’amministrazione della cosa pubblica non come una semplice procedura gestionale che consente o diniega, ma come una vera e propria struttura operativa che agisce direttamente nei processi di trasformazione territoriale (e non solo). In questo modo vediamo il territorio preda di raiders internazionali che fanno il bello e il cattivo tempo dettando le regole degli interventi (alberghi a go go, parcheggi e garage in centro storico e così via) che le amministrazioni gabellano come politiche di sviluppo. E la città è sempre più degradata e svuotata.

Sarebbe molto facile invertire questo trend volendolo e soprattutto sapendolo fare.

Ha svolto una importante attività di pianificazione territoriale e di progettazione urbanistica in Italia e in molti paesi di Europa, Asia, Africa e America Latina (Francia, Serbia, Bosnia, Uruguay, Paraguay, Tanzania, Mozambico, Cina, Cambogia, Vietnam, Trinidad & Tobago, Iraq).

E’ stato consulente per l’Unesco e per l’Unione Europea e ha svolto incarichi per la Banca Mondiale e per il BID (Banco Interamericano di Desarrollo).

Accanto all’esperienza professionale, possiede una significativa esperienza amministrativa essendo stato undici anni assessore al Comune di Venezia nei settori dell’Urbanistica, della Pianificazione Strategica, della residenza, dell’Ambiente e delle Relazioni Internazionali: sotto la sua direzione sono stati redatti e approvati tutti i piani urbanistici di Venezia e il Piano Strategico Metropolitano.

E’ stato consulente per la preparazione di leggi urbanistiche nella Provincia Autonoma di Trento e nella Regione Emilia e Romagna.

E’ stato Presidente o Consigliere di amministrazione di Società Pubbliche: Arsenale di Venezia spa, COSES, IRSEV, Autostrada Serenissima, AUDIS (Associazione per le Aree Dismesse): come Presidente di AUDIS per oltre dieci anni ha seguito alcuni dei principali progetti di trasformazione urbana avvenuti in Italia.

Attualmente è componente del team di progettazione del Masterplan della Penisola di Al Faw, comprendente il nuovo porto, la nuova zona industriale e una nuova città di trecentomila abitanti per conto del Governo dell’Iraq ed responsabile della progettazione del waterfront di Bassora (Iraq).