Torniamo sull’argomento “locazioni Turistiche”, perché, dal 1 gennaio 2025, completato un complesso iter di regolamenti e decreti attuativi, è  entrata pienamente in operatività la Banca Dati nazionale delle Strutture Ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche (BDSR) ; si tratta di uno strumento di tracciamento  volto a fornire all’amministrazione dello Stato un elenco su scala nazionale – più precisamente una mappatura – degli immobili destinati allo scopo sopra richiamato indicando l’ubicazione dell’alloggio, la tipologia dello stesso, la capacità ricettiva e il nome del titolare dell’attività .

L’istituzione della BDSR ha evidenti finalità di trasparenza, accessibilità dei dati e si pone all’interno di una politica di lotta ad ogni forma di irregolarità e abusivismo. Lodevole iniziativa, dunque, a tutela del consumatore (turista) e a tutela della corretta concorrenza di chi opera secondo le regole.

Personalmente, non sono affatto contraria all’esistenza di locazioni turistiche, delle quali – per quanto possa interessare al lettore, e lo dico solo per confermare che non parto da un pregiudizio – faccio personalmente uso, quando ho occasione di spostarmi: coprono, infatti, una fascia di esigenze e di mercato che si diversifica da quello dei fruitori di attività alberghiere. Ad esempio, io amo viaggiare con il mio cane e amo poter cenare a casa dopo una giornata di visite turistiche, e quindi l’alloggio fa al caso mio molto più che una camera di albergo.

Ferma dunque la bontà del nuovo strumento, e ferma la mia assenza di pregiudizi nello scrivere, ciò che, con questo articolo, si vorrebbe fare insieme al lettore è “un passo indietro”.

Un passo indietro nella riflessione relativa al fenomeno “affittanze turistiche” (cioè: se lo vogliamo, come lo vogliamo?) ed un passo indietro vero e proprio, cronologico (cioè: quando è diventato così? Com’era, prima?).

Il passo indietro nella riflessione è quasi banale: vogliamo davvero che ci sia questa quantità di locazioni turistiche? Dati alla mano, è esperienza di ogni città d’arte (e delle zone limitrofe, man mano rosicchiate alla saturazione del luogo d’arte) che l’esplosione di detto fenomeno porta all’erosione – ovvia, stante la finitezza degli immobili – delle quote immobiliari destinati alla residenza; che porta  all’innalzamento dei costi di acquisto e di locazione degli immobili, tale per cui risulta, se non impossibile, estremamente arduo per le famiglie e le giovani coppie rimanere nei propri territori; che porta, posta la perdita di residenza, alla perdita di servizi ai cittadini superstiti (scuole, poste, supermercati, servizi alla persona); e – alla fine – porta alla perdita di identità dei medesimi luoghi d’arte –che diventano grandi parchi a tema senza anima, con massificazione delle offerte.

I dati su questi punti sono noti, sono già stati esposti in precedenti articoli e li lascio – volentieri – ai grandi esperti di questi temi (ricordo che esistono addirittura corsi di laurea, anche presso la nostra Cà Foscari, sull’economia e la gestione dei flussi turistici).

Per contro, sono pure almeno in parte fondate le tesi dei sostenitori della “libera attività di mercato delle locazioni turistiche”  che le locazioni turistiche portano anche a una maggior conservazione degli edifici (se mi rendono, se li loco a turisti, devono essere ben manutenuti); ad una possibilità di incremento reddituale per i proprietari – non sempre gestori – di detti immobili; ad un incremento di richiesta di forza lavoro.

Buoni punti quelli dei detrattori, buoni punti quelli dei sostenitori: Si dovrà dunque perseguire una decisione “politica” (politica in senso ampio) che bilanci i due contrapposti interessi, che regoli fin dove è possibile lasciar campo all’iniziativa privata che massimizzi i redditi, e fin dove, invece, il tessuto urbano e sociale vada preservato (urbano, perché un appartamento a uso turistico diviene di fatto una struttura ricettiva; sociale, per le motivazioni di spopolamento sopra ricordate). Non potrà che essere una scelta politica, anche perché la scelta di favorire, consentire, regolamentare o vietare l’attività in questione, ha ricadute economiche, non solo in termini di redditi ma anche di tipologia degli stessi.

Se, infatti, è vero che la locazione turistica crea benessere economico al proprietario dell’immobile e crea forza lavoro, è anche vero che crea forza lavoro a bassissimo costo e di bassa qualità (rifacciamo letti e facciamo pulizie, di fatto) e crea danno economico a tutte le attività legate alla residenzialità e all’incremento di forza lavoro qualificata.

Se, poi, è vero che consente entrate economiche supplementari a chi vuole resistere a vivere nelle città d’arte, è anche vero che – per la maggioranza – le attività di affittanza turistica non sono svolte personalmente, e non sono svolte sull’immobile della nonna mancata che mettiamo a reddito; ma sono organizzate da veri e propri giganti mondiali del turismo e vengono svolte per lo più in via imprenditoriale. E l’argomento che la L.T. consenta più reddito al residente “che resiste” è, comunque, capzioso, perché non è che il proprietario di una seconda casa – se non la locasse a uso turistico – non ne trarrebbe risorsa economica supplementare. Semplicemente, ne trarrebbe una misurata alla capacità economica di un contratto di locazione ad uso residenziale.

Com’era fino a pochi anni fa.

Ed ecco che facciamo il “passo indietro cronologico” anticipato ad inizio articolo.

Chi scrive è – ahimè – un vecchio avvocato. Vecchio, perché ha conseguito la laurea in Giurisprudenza nel 1994, e da allora frequenta i temi delle aule di giustizia. Questi temi sono spesso correlati alle attività economiche della città e dunque, da almeno un trentennio, chi scrive ha visto l’evolversi della considerazione delle locazioni turistiche da parte del diritto e ha potuto notare lo sviluppo del fenomeno anche da un punto di vista tecnico.

Quello che andiamo ad esporre non è certo il solo dato da considerare (il mondo dei flussi turistici è cambiato alla velocità della luce per mille ragioni, di logistica, disponibilità economica, possibilità di prenotazione tramite la Rete, apertura ai viaggi di altri paesi, etc etc), ma – quanto alle locazioni turistiche – un dato normativo è a mio avviso da tenere in grande considerazione.

Fino al 2013, era vigente – anche sul punto  L.T. – la legge regionale (L.R. 33/2002); essa prevedeva all’art 25 , tra le strutture ricettive extralberghiere, le “unità ammobiliate ad uso turistico”. Detto articolo, al comma 5, prevedeva qualcosa che poi, nelle versioni successive della normativa, sparirà.

Vale a dire l’obbligo che le unità ammobiliate fossero date in locazione turistica per soggiorni aventi durata MINIMA DI 7 GIORNI.

Cosa voleva dire, la norma, che ratio aveva? Vuoi stare in appartamento, perché sei più comodo, lo puoi fare MA a patto che il tuo soggiorno sia un vero soggiorno equiparabile all’uso residenziale del bene, perché tu e la tua famiglia state qui per un apprezzabile lasso di tempo. Non puoi fare il “mordi e fuggi” tipico, invece, del soggiorno alberghiero.

Cosa vedevamo noi, operatori del diritto? Vedevamo che il Comune sanzionava, anche severamente, gli usi impropri (alcuni, pochi per la verità, detentori di alloggi turistici affittavano per meno giorni o millantavano disdette al terzo giorno…in modo sistematico).

Ecco che, nei casi estremi, il Comune addirittura addebitava ai “furbetti” di allora una sanzione, non solo per violazione dell’articolo 25, ma anche di natura edilizia, sostenendo che, di fatto, quell’uso difforme a legge configurava anche un cambio d’uso non autorizzato edilizio, da abitativo ad alberghiero. Cioè: usi un appartamento come se fosse un albergo.

La legge, poi, tra il 2013 e il 2019 (attuale formulazione) perde il requisito del soggiorno minimo. Quindi, ora, anche un solo giorno, anche due sole ore posso affittare un “appartamento” ad uso turistico.

Ecco che, di fatto, gli alloggi turistici sono diventati un numero imprecisato di “camere d’albergo allargate”, tanto che sono numerosi gli alloggi turistici gestiti da imprenditori dell’attività alberghiera vera e propria, e ciò – sia chiaro –  del tutto legittimamente.

E sono cambiate le cose?

Beh, oggi (fonti sistema GeoIds) sono censiti nel solo centro storico di Venezia 5916 locazioni turistiche con 23058 posti letto. Nelle isole, sono 581, con 2606 posti letto. In terraferma (comune di Venezia), sono 1504, con 7010 posti letto.

Da una banale ricerca su AirB&B, invece, le strutture in Venezia, Comune, sembrano essere circa 8100.

Secondo un dato reso disponibile nel corso dell’evento “Venezia e Firenze: Turismo, quale governo?” (Slide di Dario Bertocchi, Unive.it), gli alloggi turistici sono invece – nel solo centro storico – 8.443, con 35.525 posti letto (o almeno lo erano, perché il dato è del 2019…ma mi sia concesso dubitare che gli alloggi turistici da allora si siano ridotti).

Facciamo una media grossolana, diciamo che gli alloggi sono tra 8.000 e 8.400.

Ma vediamo un altro dato significativo e, soprattutto, che risulti confrontabile tra il 2024 ed 2011, e vale a dire il dato “arrivi”.

Gli arrivi, nel 2011, nel Comune di Venezia, città storica, nelle strutture extralberghiere, erano pari a 554.000 (Fonte Annuario sul Turismo del Comune di Venezia)

Gli arrivi, nel 2024, sempre solo in città storica (dato e grafico del Sistema Statistico Regionale), sempre nelle strutture extralberghiere, sono state invece pari a 1.739.703.

Focus sul centro storico

ARRIVI

Periodo Gennaio  – Novembre 2024

(°) Rispetto al periodo Gennaio  – Novembre dell’anno precedente

Oltre tre volte tanto, nel 2024, rispetto al 2011.

Altro dato: chi usa gli alloggi turistici rappresenta il 42% dei visitatori pernottanti a Venezia (sempre dato e grafico tratto dal Sistema Statistico Regionale).

Di fatto, dunque, metà delle persone che vengono a Venezia, alloggia in appartamento (forse sarebbe il caso di dire, in quelli che – si perdoni l’opinione – ERANO appartamenti).  E lo fa con una permanenza media che si scosta di pochi punti percentuali, rispetto alle permanenze in strutture alberghiere: poco più di due giorni.

Ecco, fermi questi dati, ognuno è libero di trarre le proprie conclusioni.

Le mie sono che, ferma la libertà economica, fermo l’esercizio più ampio e pieno del diritto di sfruttamento economico delle proprie proprietà, la politica deve decidere dove vuole far andare l’economia e le politiche sociali e residenziali.

Non è, l’Italia, un paese dove valgono solo i principi liberistici di solo libero mercato su tutto, sempre. Altrimenti, non avremmo vincoli urbanistici. Non avremmo durate minime dei contratti di locazione residenziale. Non avremmo, in altri settori, gli obblighi derivanti dalla contrattazione collettiva del costo del lavoro e le tutele del welfare.

Lo Stato ha, da noi, il compito – se non l’obbligo – di contemperare le esigenze a volte contrapposte, di mercato, privato e interesse pubblico.  Non vuol dire vietare, le locazioni turistiche, ma vuol dire regolarle, limitarle, disciplinarle.

Far in modo, ad esempio, che un appartamento rimanga a svolgere la funzione sua propria, e la città non diventi nei fatti solo un enorme albergo diffuso.

E ha il dovere di intervenire con norme volte a salvaguardare i beni superiori, tra cui possiamo serenamente indicare la tutela del patrimonio non solo culturale ma anche sociale dei centri d’arte.

Anzi, a ben guardare, quantomeno in casa nostra, la legge sulla Salvaguardia di Venezia, proprio questo imporrebbe (articolo 1: La Repubblica garantisce la salvaguardia dell’ambiente paesistico, storico, archeologico ed artistico della città di Venezia e della sua laguna, ne tutela l’equilibrio idraulico, ne preserva l’ambiente dall’inquinamento atmosferico e delle acque e ne assicura la vitalità socioeconomica nel quadro dello sviluppo generale e dell’assetto territoriale della Regione.)

La durata minima, tutto sommato, il suo senso a mio avviso lo aveva.

Bibliografia e sitografia:

Regione Veneto – U.O. Sistema Statistico Regionale – Banche dati economia – Turismo – Focus su Venezia

Annuario del Turismo | Comune di Venezia.

GeoIDS | Comune di Venezia.

Dario Bertocchi, “Turismo e Impatto sul territorio”  presentazione slide nel corso del convegno: “Venezia e Firenze: turismo, quale governo?”, 23.10.2021